Il mutuo ordinario non può essere trasformato in fondiario. (Corte di Cassazione, Sezione Civile n. 3024 del 10.02.2020).

Il mutuo ordinario non può essere trasformato...[..]

  • Data:02 Marzo

 

Il caso in esame ha ad oggetto la possibile trasformazione di un contratto di mutuo da ordinario a fondiario.

Nello specifico una Banca proponeva opposizione dinanzi al Tribunale in quanto il Giudice delegato aveva disposto l'ammissione dell'istituto di credito, al passivo fallimentare di una impresa individuale, in via chirografaria.

A parere del Giudice delegato, infatti, la costituzione della garanzia ipotecaria risultava inefficace, ex art 67 comma 1, in quanto avvenuta in un periodo sospetto ed in relazione ad un credito preesistente non scaduto.

Il Tribunale rilevava che l'operazione di mutuo fondiario era stata posta in essere qualche mese prima della dichiarazione di fallimento, affermando, altresì, che : “il saldo passivo dei contratti di conto corrente in parte azzerato e in parte ridotto con la somma mutuata costituisce un debito preesistente e scaduto al momento di costituzione dell'ipoteca essendo immediatamente esigibile”.

Inoltre constatava la non contestualità dell'ipoteca, concessa a garanzia del finanziamento, la quale escludeva la qualifica del mutuo come fondiario.

La Banca proponeva, pertanto, ricorso dinanzi alla Suprema Corte che non accoglieva le doglianze sollevate dall'istituto di credito.

Per la Suprema Corte non è possibile la trasformazione di un debito preesistente da chirografario a privilegiato attraverso il negozio indiretto.

Gli Ermellini affermano, infatti, che, in tali casi: “la stipulazione di un mutuo fondiario viene assunta come mera forma strutturalmente idonea a realizzare la funzione fraudolenta dell'operazione, quale quella di rendere contestuale un'ipoteca per un credito che era preesistente”

Commento dell' Avv. Carlo Cavalletti iscritto Albo Cassazionisti


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Limite di finanziabilità e nullità del mutuo fondiario a seguito delle recenti pronunce della Corte di Cassazione.

 Limite di finanziabilità e nullità del mutuo fondiario a seguito ...[..]

  • Data: 22 Novembre 

Limite di finanziabilità e nullità del mutuo fondiario a seguito delle recenti pronunce della Corte di Cassazione.

Il tema del mutuo fondiario merita attenzione soprattutto per il mutamento di orientamento della giurisprudenza, avvenuto di recente, sia perchè, a seguito del revirement della Suprema Corte, si è aperta la possibilità di una maggiore tutela nei confronti dei soggetti richiedenti un mutuo.

Il mutuo fondiario rappresenta, infatti, la tipologia di mutuo più utilizzata.

L'art. 38 del TUB del 1993, definisce il credito fondiario statuendo che: “il credito fondiario ha ad oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Sempre lo stesso art. 38 prevede un limite di finanziabilità, limite regolamentato dalla Banca d'Italia.

Quest'ultima, infatti, con provvedimento del 26.06.1995 ha aggiornato la circolare del 29.03.1988 e ha stabilito che: “le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo dell'80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell'area o dell'immobile da ristrutturare”.

Fatta questa breve premessa, a carattere normativo, possiamo analizzare l'aspetto sul quale la Suprema Corte è intervenuta di recente.

L'analisi di quest'ultima, infatti, si focalizza sulle possibili conseguenze nel caso in cui il predetto limite di finanziabilità non venga rispettato.

Sul punto, l'orientamento tradizionale considerava la previsione del limite di finanziabilità come una regola di comportamento alla cui violazione sarebbe potuta conseguire, ai sensi dell'ex art 145 del TUB, l'irrogazione di una sanzione amministrativa nei confronti della banca.

Questo l'orientamento maggioritario e seguito fino al 2017, quando, la Cassazione, con la pronuncia n. 17352,  afferma un nuovo principio segnando una svolta all'interno del mondo bancario.

La succitata sentenza riconsidera, infatti, il concetto di limite di finanziabilità e, rispetto al passato, lo definisce come una regola imperativa  volta a tutelare un interesse pubblico.

La nuova concezione del limite di finanziabilità, come regola imperativa, ha generato un argine inderogabile alla autonomia delle parti nella fissazione dell'importo massimo concedibile.

A parere della Corte, dalla violazione del limite, come sopra inteso, discende la nullità del contratto di mutuo “salva la possibilità di conversione del contratto in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti”.

Il nuovo orientamento è stato confermato dalle successive ordinanze, n. 11201 del 9.05.2018 e n. 13286 del 28.05.2018, alle quali hanno fatto seguito decisioni da parte di diversi Tribunali.

La previsione della nullità del contratto di mutuo come conseguenza del superamento del limite irrompe nel panorama bancario rappresentando una nuova tutela del cliente.

Al momento, a livello pratico, seguire la tesi giurisprudenziale nuova e più recente potrebbe consentire al cliente di accedere a finanziamenti fondiari con un tasso di interesse inferiore rispetto agli ordinari mutui ipotecari.

E', altresì, immaginabile ed auspicabile un intervento, sul tema, da parte delle Sezioni Unite.

Intervento diretto a dirimere il “conflitto giurisprudenziale” venutosi a creare e che si spera, vada a consolidare la tutela nei confronti del soggetto finanziato.

Articolo redatto dall' Avv. Carlo Cavalletti iscritto Albo Cassazionisti

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