Divieto di porre all’incasso le cambiali concesse a garanzia del contratto di locazione commerciale causa covid. Il sinallagma contrattuale non è dipendente dal possesso delle mura ma dall’effettivo svolgimento dell’attività imprenditoriale

Divieto di porre all'incasso le cambiali[..]

  • Data:3 Settembre

 

Divieto di porre all’incasso le cambiali concesse a garanzia del contratto di locazione commerciale causa covid. Il sinallagma contrattuale non è dipendente dal possesso delle mura ma dall’effettivo svolgimento dell’attività imprenditoriale (Tribunale di Perugia  - provvedimento inaudita altera parte RG. 4073/2021).

 

Lo Studio Legale Cavalletti assumeva la difesa di una società che gestisce a livello nazionale numerose palestre e per quella in oggetto aveva stipulato contratto di locazione commerciale rilasciando sei cambiali a garanzia.

Il caso concerne quindi una locazione commerciale e nello specifico l'azione giudiziale – proposta tramite un ricorso ex art. 700 c.p.c. - volta ad ottenere un provvedimento di divieto all’incasso delle cambiali poste a garanzia del contratto di locazione commerciale.

Il Giudice – in attesa di udienza e inaudita altera parte – pone il divieto alla proprietaria di porre all’incasso dei titoli e motiva , in materia dettagliata, la propria decisione che andiamo ad analizzare in quanto estremamente interessante.

Il Giudice rileva che sussiste il fumus boni juris del ricorso.

E’ notorio infatti come molte attività economiche, tra cui certamente le palestre, abbiano subito nell’ultimo anno e mezzo il blocco forzato dovuto alle varie misure emergenziali susseguitesi a causa del Covid 19, blocco peraltro protrattosi per molti mesi e che certamente rappresenta un evento grave ed imprevedibile, come tale idoneo ad alterare il sinallagma contrattuale dei contratti in corso di esecuzione stipulati prima dell’inizio della pandemia, sinallagma la cui perdurante validità appare da escludere. Occorre al riguardo, infatti, considerare i presupposti causali del contratto, intesi quale causa concreta, e non astratta, del contratto: in altri termini nel contratto di locazione intercorso fra le parti il sinallagma contrattuale considerato era, ed è, strettamente dipendente non dal mero possesso delle “mura” da parte della società ricorrente ma dall’effettivo esercizio dell’attività di palestra che entro tali mura veniva condotta e dai relativi ricavi, posto che è in relazione al lavoro ivi svolto dalla ricorrente ed ai ricavi che dallo stesso conseguono che vengono ad esistenza, da una parte, i guadagni di quest’ultima e, dall’altra, gli introiti per canoni che la proprietà riceve, introiti che non sarebbero mai stati pattuiti in suo favore, nella misura stabilita, per il mero possesso delle mura ma solo in considerazione dei probabili ricavi dell’attività di palestra.

Quindi il primo punto interessante è costituito dal ragionamento giudiziale secondo cui il sinallagma contrattuale non è rappresentato dal possesso delle mura ma bensì dalla possibilità di svolgere l’attività economica in oggetto.

Altresì la dipendenza del sinallagma originario dai concreti ricavi realizzati dalla conduttrice non è del resto inficiata nemmeno dal rilievo della normale incidenza del rischio d’impresa solo a carico della società conduttrice che gestisce, nell’ambito di un contratto di locazione, un’attività all’interno dell’immobile condotto in locazione: è certo che il rischio d’impresa della conduttrice deve cedere solo a suo carico - e del resto con il contratto di locazione agli atti la parte locatrice, come di norma avviene in questi casi, si era comunque giustamente garantita un canone fisso indipendente dall’andamento dell’attività di palestra – ma non potrebbe mai sostenersi che una pandemia, comportante il blocco forzato dell’attività esercitata dal conduttore per mesi e mesi, sia evento incluso nel concetto rischio d’impresa, non potendo certo in esso rientrare un evento di tale portata così come non vi rientrerebbe una catastrofe naturale (terremoti, alluvioni, etc.) che abbia comportato il protratto blocco di ogni attività; ciò che esclude peraltro, evidentemente, l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 6 del contratto laddove era stato previsto che eventuali eccezioni opposte dalla conduttrice non le avrebbero comunque dato diritto di ritardare o omettere il pagamento dei canoni.

Il Giudice ritiene quindi paragonabile la pandemia ad un evento quale un terremoto o un alluvione non prevedibile dalle parti.

Per tali motivi il canone deve essere nuovamente rinegoziato riconoscendo quindi di fatto una riduzione dello stesso per i motivi sopra espressi.

                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Commento dell'Avv. Carlo Cavalletti

(abilitato alla difesa dinanzi alla Corte di Cassazione)

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